Mudanças em regras estabelecidas, ainda que as mais necessárias, como é o caso da reforma no sistema tributário brasileiro, são momentos que ensejam incertezas e desinformação. Nos últimos meses, uma fake news tem circulado com força nas redes sociais, especialmente entre proprietários de imóveis alugados por temporada, como aqueles anunciados em plataformas digitais. O boato afirma que, com a reforma tributária, esses proprietários passariam a pagar mais de 44% de imposto sobre seus rendimentos. A alegação, embora alarmante, não corresponde à realidade.

Esse percentual falso é obtido por uma soma indevida entre a alíquota máxima do Imposto de Renda da pessoa física, de 27,5%, e uma alíquota estimada de 16% referente ao IBS e à CBS, os novos tributos sobre o consumo criados pela Lei Complementar nº 214/2025. No entanto, essa soma ignora aspectos fundamentais do sistema tributário brasileiro e das próprias regras estabelecidas pela reforma.

Em primeiro lugar, é importante esclarecer que a tributação da renda na pessoa física segue uma tabela progressiva. Isso significa que há faixas de isenção e faixas com alíquotas menores, além da possibilidade de dedução de despesas como dependentes, saúde, educação e previdência. Na prática, isso torna matematicamente impossível que a renda total seja tributada integralmente à alíquota máxima de 27,5%. A grande maioria dos contribuintes paga uma alíquota efetiva significativamente menor.

Além disso, o IBS e a CBS não incidirão sobre toda e qualquer locação de imóveis realizada por pessoa física. A própria Lei Complementar nº 214 estabelece critérios claros para que alguém seja considerado contribuinte desses tributos. No caso da locação, inclusive por temporada, apenas serão contribuintes as pessoas físicas que, simultaneamente, tenham explorado mais de três imóveis no ano anterior e tenham obtido renda superior a R$ 240 mil no período. Essa regra exclui a maioria dos proprietários, especialmente aqueles que alugam um ou dois imóveis como complemento de renda.

Mesmo para aqueles que se enquadrem nesses critérios, a tributação efetiva tende a ser muito inferior ao que tem sido divulgado. Isso ocorre porque o novo modelo é não cumulativo, ou seja, permite o abatimento dos tributos pagos sobre as despesas relacionadas à atividade. No caso da locação por temporada, essas despesas podem incluir energia elétrica, internet, limpeza, manutenção, comissões de plataformas digitais e aquisição de móveis e equipamentos. Esses créditos reduzem substancialmente o valor final do imposto devido.

Um exemplo simples ajuda a ilustrar essa realidade. Imagine um proprietário com cinco imóveis alugados por temporada, gerando uma receita mensal de R$ 100 mil, com despesas de R$ 40 mil. Embora a alíquota nominal seja de cerca de 15,9%, o direito aos créditos tributários reduziria o imposto efetivo para cerca de 5,3% da receita, percentual muito distante dos 44% que têm sido propagados.

A reforma também trouxe incentivos relevantes para quem investe no setor. A aquisição de imóveis destinados à locação, por exemplo, gera direito a crédito tributário, reduzindo o custo efetivo do investimento. Isso representa uma mudança estrutural importante, pois elimina a cumulatividade e melhora a racionalidade econômica da tributação.

Outro ponto frequentemente ignorado é que proprietários com atividade mais estruturada poderão optar por atuar como pessoa jurídica, inclusive no regime do Simples Nacional, onde as alíquotas podem ser competitivas e já englobam diversos tributos. Dependendo do caso, isso pode resultar em carga tributária ainda menor e maior previsibilidade fiscal.

O que se observa, portanto, é que a reforma tributária não criou uma tributação confiscatória sobre a locação de imóveis. Ao contrário, estabeleceu critérios claros para distinguir o pequeno proprietário do investidor que atua com características empresariais, além de adotar um modelo moderno, baseado na não cumulatividade e na transparência.

A disseminação de informações equivocadas gera insegurança desnecessária e prejudica o debate público. A reforma tributária representa uma transição para um sistema mais simples, racional e alinhado às melhores práticas internacionais. Para os proprietários de imóveis, especialmente aqueles que atuam em pequena escala, a realidade é clara: a carga tributária não sofrerá o aumento alarmante que tem sido falsamente divulgado. O que muda é a organização do sistema, que passa a tratar de forma adequada as atividades econômicas estruturadas, sem penalizar o cidadão comum.

Rodrigo Spada é Auditor Fiscal da Receita Estadual de São Paulo e presidente da Febrafite (Associação Nacional de Fiscais de Tributos Estaduais) e da Afresp (Associação dos Auditores Fiscais da Receita Estadual de São Paulo). Formado em Engenharia de Produção pela UFSCar e em Direito pela Unesp, com MBA em Gestão Empresarial pela FIA.

Jefferson Valentin é professor e Auditor Fiscal da Receita Estadual de São Paulo. Bacharel em Ciências Contábeis, mestre e doutorando em Economia.

____________________________

Artigo publicado na Folha de S. Paulo. Clique AQUI para acessar link para assinantes!